日前，楼市新政接二连三出台。继各地限购松绑、央行“9·30”新政后，新一轮的“救市”工具浮出水面，目前住房公积金政策的“松绑”正在全国各地“开花”。
更有专家总结，楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮，其中，第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购；第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央行发布信贷新政；此后，救市进入到第三波，即各地增加购房补贴，调整税费政策，要求公积金降低首付等。
各地税费新政频出
据第一财经日报的报道，近期以来，各地对购房税费补贴频频。
例如，10月19日，山东潍坊出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。
安徽宿州也出台政策，从10月17日至11月20日，对个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。
据统计，在公积金贷款方面，近两月，已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。例如，11月4日南京住房公积金管理中心发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》，南京用公积金贷款购买二套房首付比例，由原先的不低于60%，降低到不低于30%。
湖南省直单位住房公积金管理中心近日发布通知称，11月起对个人住房公积金贷款的有关政策作出调整，其中包括降低首套房公积金贷款首付比例至20%，恢复省内异地互贷，取消公积金贷款时间间隔等。
上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，随着第四季度央行救市政策效应的逐渐释放，整个楼市的看跌情绪也将得到进一步扭转，购房者也会因价格走势的变动而调整入市策略。总体上看，第四季度楼市成交量回暖可期。
事实上，这一轮楼市新政早已铺开。据不完全统计，今年全国已有超过30个城市调整公积金政策，除极个别外，绝大多数是趋向宽松，例如降低首付、提高额度、放宽二套贷认定、允许异地互贷等。仅在11月4日，就有杭州市余杭区、南京市、宁夏回族自治区等多地宣布执行公积金新政。
其中，杭州市住房公积金管理中心余杭分中心宣布，首套房结清相应住房贷款的，执行首套公积金房贷政策，并支持异地缴存职工申请公积金贷款。南京市住房公积金管理中心表示，“支持缴存职工刚性住房消费”成为核心思想，二套房住房公积金贷款最低首付降至三成，但利率仍为1.1倍，三套房贷款则仍被禁止。
宁夏回族自治区住建厅、财政厅，中国人民银行银川中心支行也于11月4日联合发出通知，借款人在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金的期限，从12个月(含)以上下调为6个月(含)以上;对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，在办理住房公积金转移后，缴存时间可合并计算。
业内人士分析，公积金是地方政府的权限范围，在楼市低迷的背景下，地方政府通过放宽公积金政策，可以起到侧面刺激楼市的作用。
中国指数研究院百城房价指数显示，10月份全国百城房价下降幅度有所减缓，但仍然只有27个城市房价环比上涨，大多数城市的房价仍然在下滑，地方政府救市动机强烈。再加上10月29日召开的国务院常务会议提出“稳定住房消费”，当前各地公积金新政的不断出炉不难理解。
分析称，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房，在当前市场周期“低谷期”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升;而从盘活存量住房公积金的角度来说，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，当前住房公积金还有大量闲置，异地互贷业务的展开有利于盘活存量住房公积金，提高住房公积金的使用效率。
而降低首付、放宽二套贷认定、提高贷款额度，更是针对资金非常敏感的刚需购房者，能在较大程度上刺激刚需购房者入市。
在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，公积金政策松绑，未来应该在公积金按揭贷款的适用范围中做大文章，同时应减少公积金利用的各类行政障碍。
值得注意的是，未来会有更多的省份或地区在住房公积金政策层面进行“微调”。专家表示，在住房公积金异地互贷的执行环节要严格控制非刚需群体钻空子入市。
高官放话：限购迟早要解除
南方都市报的报道，对于此前一些城市出台的限购政策，住房城乡建设部副部长齐骥说：“这类干预迟早要离开房地产市场。”目前除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整。此外，针对房贷新政，齐骥说，这些调整的方向是从金融角度支持居民的合理住房需求。
“近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除，不太赞成把去除行政化的政策叫做‘救市’”。11月2日，齐骥表示，由于去年同期为市场高点，预计11月后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。
关于房地产市场的走势，齐骥认为由于去年同期为市场高点，预计11月份之后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。他认为，目前的房地产市场正处于市场本身的调整中。未来，在中国的城镇化过程中，商品房住宅市场应该还有一段发展时期。“毕竟，与发达国家相比，我们的住房还不是那么宽裕，老百姓的住房条件还有待改善。”齐骥说。
值得注意的是，一边是政策层面动作频频出台救市措施，另一边是房产大佬出手抛售变现。
据每日经济新闻的报道，泛海控股今日公告，公司通过旗下附属公司收购和记港陆71.36%的股份，收购价格为38.23亿港元。
泛海控股通过旗下附属公司泛海控股国际与promisinglandinternationalinc.（以下简称plii）及uptalentinvestmentslimited（以下简称uil）签署了《股份买卖协议》）。根据《股份买卖协议》，泛海控股国际将以24.82亿港元的价格收购plii持有的和记港陆46.33%股权；以13.41亿港元的价格收购uil持有的和记港陆25.03%的股权。值得注意的是，plii和uil均为李嘉诚旗下和记黄埔的附属公司。
公开资料显示，和记港陆为香港联交所主板上市公司，目前主要通过出租其所拥有的位于上海市黄浦区六合路98号港陆黄埔中心和上海黄浦区西藏中路18号港陆广场的商业物业并获得租金收入。同时，和记港陆还有部分收入来自于银行存款利息和购买的债券的利息。
根据罗兵咸永道会计师事务所出具的审阅报告，截至2014年9月30日，和记港陆的资产总额为46.31亿港元，负债总额为2.95亿港元，权益总额为43.36亿港元。此外，在2014年前9个月，和记港陆营业收入达7025万港元，年内溢利达7746万港元。
泛海控股指出，此次收购是公司利用资本市场实现在海外市场的外延式发展的重要举措，是公司落实海外战略的重要环节；和记港陆将成为公司在海外发展的投融资平台，有利于公司更为充分地利用国际资本市场，推动公司的可持续发展。
楼市新政效果如何留有疑问
距10月份各地出台解限新政已有一个月的时间，效果如何？以广西南宁为例，10月1日，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购房资格审核条件，无论是外地购房者还是本地购房者，不用再提交住房信息查档证明和社会保险缴纳证明。目前市场反应如何？而“解限”后，南宁银行信贷新政何时落地，利率七折优惠是否重出江湖？
事实上，南宁楼市9月份的促销非常“热闹”，不少楼盘都打出了“5字头”甚至“4字头”的价格，如中海国际社区5288元/㎡，金源悦峯4988元/㎡，万科魅力之城含精装首开价在6200元/㎡。另外，龙光·君悦华庭9月20日9折开盘，5699元/平方米起；广州恒大85折开盘预告；保利“8月8折,9月9折”；江宇世纪城8折抢准现房……
据不完全统计，9月底或南宁有30个左右的楼盘开盘，包括盛天、瀚林、绿地、万达、宝能、中海、万科、盛科城等品牌开发商。其中9月27日，丰泽soho、万达华府、万达金座、中铁江湾山语城等首次推新。
然而，10月份后，市场上的促销就没有那么热闹了。有市民反映，一些楼盘打出的优惠信息，看房时已被告知“优惠房源已售罄”，一些楼盘优惠“是八九月份的折扣”。总之，一些楼盘的优惠虽然延续了9月份的优惠，但是一些楼盘促销力度已经不再。
据官方数据统计，截止10月14日，南宁市商品房成交量接近1700套，有业内人士表示，一般情况下，统计数字稍有滞后，约有半个月缓冲阶段，目前的成交量估计仍是两个星期前交易。按照楼市行情预估，10月份成交数据应该要比9月份有所上升，但“解限”后的市场效应，短期内不会有很大的变动。
南国早报的报道，对于“解限”，有些购房者表示了自己的担心，他们认为正是因为限购南宁才保持了房价平稳。但也有市民认为，解除限购是好事，特别是有过购房记录的市民，其因家里人口增多，但受“限购令”制约，一时半会儿不能换大房子。
从国家统计局的数据来看，限购三年来，南宁市房价涨幅不大。据官方数据显示，2014年1-8月，南宁区新建商品房成交面积381.18万平方米，同比增长1.15%；其中新建商品住房成交面积331.95万平方米，同比增长0.46%，商品房销售量居于近5年来同期最高水平。2014年1-8月，南宁市新建商品住房成交均价6801.47元/平方米，与2010年相比，增长幅度为10.4%。
对于“解限”的市场，业内人士也有不同看法。有业内人士认为，南宁限购政策限制在快环以内，快环以外的不执行限购政策。一方面南宁市快环以内的楼盘本身就不多，另一方面，限购政策在各售楼部，其实已有所放松。这从近期的价格战就可以看出端倪。
cric广西片区负责人吴宁认为，南宁房价上涨具体出现在2008年和2009年，从2010年开始，南宁的房价已经趋于平稳。同时，南宁房地产市场是一个刚需市场，而不是投资市场，买房者多是为了满足刚需，现在也是这样，市场是很理性的。而且，数据也证明了，限购之后的南宁楼市成交量是非常可喜的。再者，由于二手房交易征税依然很重，这也有效地抑制了“炒房”行为。所以出现房价大幅上涨之类的情况是不太可能的。
南宁市一家房地产代理公司总经理陈戈表示，随着限购的取消，以及银行房贷政策的松动，楼市也将迎来一个很好的反弹时机。虽说不会直线上升，起码会是一个曲线上升的状态，楼市也将慢慢复苏回暖。而对于购房者来说，目前出手是一个很好的时机。
9月30日，央行和银监会在金九的最后一天发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这意味着首套房的购买政策正式放松，银行将执行“认贷不认房”的政策，这对于改善性的购房者来说绝对是一个非常利好的消息。而南宁市10月1日开始，取消限购，南宁不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房(含商品住房，二手住房)资格审核条件。
近日，建行率先发文表示力挺央行，宣布落实房贷新政，这是首家官方发文落实央行房贷政策的银行，自此建行对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%。
南宁在全面取消限购令之后，具体有几家银行开始执行新政了呢？记者了解到，解除限购后，建行南宁分行“相关细则未出台，近期或许有”，其他银行的回复都不明确。
也有银行个贷中心工作人员表示，“关于房贷新政，其实目前不少细节问题都没有明确，具体执行仍然要等最终细则出台。”而关于认贷不认房这一房贷新政，其实每个银行、每个省都不一样，比如很多银行在北京已经开始执行认贷不认房了，但其他城市却还没开始执行。
房企激战正酣时，一系列新政过后，房价会不会上涨？ 克尔瑞广西片区总经理吴宁认为，房价上涨的“动能”还是有的，因为很多楼盘都是以低价入市，所以价格可能会有小幅上涨。但是，未来楼市在供应量那么大的背景下，还是以促进销量为主，“以价换量”还是趋势，所以短期内房价也不会有大幅的变化。
新政最影响哪些人群？居住在江南区一楼盘的黄女士说：“ 其实如果新政可以落实，她就是其中的受益群体，如果政策可落地，她就可还清之前小房子的贷款（结婚前购买的小二房一厅），再购买一套面积大一些的房子用来自住（如今一家五口，老人看小孩）。首付款的降低、贷款利率的下调，将极大的降低购房者的生活压力。”
目前，南宁还有不少市民类似黄女士的想法。新政的出台，在开发商高兴的同时，确实也对一部分有着改善性住房的购房者产生了一定的鼓舞，因为这部分购房者更希望通过再次房贷获得住房改善以及减轻购房负担的“双福利”。
广西宝资天房地产项目管理有限公司副总经理韦春芳认为，从当前南宁楼市来看，新政的受惠面由原来的刚需扩展到改善性需求。最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已经逐步下降，取而代之的是置换型需求，例如旧房换新房、小房换大房等群体购房需求。而这些置换型需求必然需要二套房和三套房贷款的支撑。贷款政策的放松必然有利于改善性需求的入市。
此外，之前真正被限购限住的往往是具备强劲购买力的高端人群，他们有需求，但迫于心理成本、社会成本，没有选择以其他的方式突破限购，而一旦政策作出调整，他们的需求将会得到释放。
另一个疑问是，新政之下，大户型能否迎来春天？随着限购的取消，以及房贷政策的放开，南宁楼市呈现慢慢回暖势头，大户型能否迎来春天？凤岭新新家园销售中心有关人士认为，虽然利好的政策点燃了购房者的热情，但是楼市是否真正回暖还要看政策是否能落实到位。放开限贷要比放开限购的政策更加利好，尤其是满足了改善性住房需求。但是具体如何落实政策，还要看各家银行具体的落地细则，比如房贷能否顺利发放。
有业内人士认为，新政、“房价是否合理”、“供需关系是否平衡”、“消费者信心是否恢复”等因素都会决定大户型是否到了回暖的时机。当然，从广义的层面上来看，新政出台，有利于楼市活跃，促进销售，预计11-12月楼市销量上升。新政能否持续推动大户型走俏，还需通过时间来进行验证。
新政之下 京城楼市欲暖还寒
与广西南宁相比，京城楼市欲暖还寒。
身处一线的从业人员，最能感知市场的冷暖变化。中国证券报多方调研发现，近期房地产企业的推盘频率明显加快，不少项目大打“双十一”等概念，以优惠价格吸引客户。而从客户构成来看，不少从业者捷足先登，纷纷出手购房，成为近期市场成交的一个亮点。
多数业内人士分析指出，在监管层提出“稳定住房消费”的说法后，未来继续出台利好政策的预期较为强烈。其中，减免税费成为最有可能被祭出的手段。未来房地产市场可能走出此前的低谷;但市场反弹力度究竟如何，仍要视信贷释放程度而定。
“国庆节后公司安排了一场培训，培训师说，10月以后北京市场肯定会热起来，让大家加把劲冲业绩。”京城某知名房产中介刘家窑店员工向表示，公司要求，经纪人需努力向客户灌输这种思路：10月后房价肯定会涨。但与此同时，这套说辞也让很多一线经纪人跃跃欲试。
9月30日，两部委联合发文，提出首套房“认房不认贷”的新标准，并重申购买首套房的最低利率优惠额度;10月中旬，三部委又发文降低公积金贷款门槛。这些明显利好的政策，使得市场预期发生逆转，从业人员最先受到这种预期影响。
上述经纪人表示，早在今年10月初，他的一些同事就出手买房了，此后陆续有同事买房。有的经纪人利用手中的房源信息，购买同区域的二手房，也有人购买新房。他介绍，在该公司的其他门店，同样有店长或经纪人购房的情况出现，有同事甚至通过“假离婚”购买第二套房。
之所以如此着急出手，除了该公司内部培训传递出的信息外，还因为他们感觉到，一些业主的报价明显上涨。“‘十一’长假过后，个别房源的最高涨幅超过了20%。”该人士表示。
无独有偶，类似的情况在新房市场也已出现。北京大兴区某普通商品房项目近期推出一批房源，刚推出伊始，一些性价比相对较高的户型就被内部员工和销售人员认购。销售人员向中国证券报记者表示：“临近年底，公司要冲业绩，所以这批房子的开盘价并不高，一些同事觉得挺合适就出手购买。”他还表示，附近一些二手房门店的经纪人和店长也来看过房子，而且有成交记录。
受各项利好政策的刺激，近期北京房地产市场出现明显回暖。其中，经纪人、销售人员等房地产从业者频繁出手购房，成为市场成交的一个鲜明特征。有分析人士指出，这也说明整个业界对楼市看涨的情绪浓郁，从业人员普遍判断，房价已到底部。
一位资深从业者表示，历史上，从业人员集中出手购房的现象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出现过。从市场走势上看，这恰恰是市场由冷转热的关键时点。“尽管房价将在多大程度上回升尚难判断，但至少目前看不到利空的因素。”他说。
在市场出现回暖迹象下，开发商继续大力促销出货。11月3日，方兴地产宣布启动“首届双11光盘节”：在11月11日当天，推出全国24小时售房活动，并给予一定程度的价格优惠。活动涉及在全国11座城市的22个项目，共计4400套房源。据悉，方兴地产之所以如此大规模推出优惠，除借助市场回暖之势加快营销之外，还有冲击年度销售任务的考量。
在此之前，搜房网也宣布打造“首届房产双十一购房季”，将覆盖全国近百个城市，包含20多万套房源。目前，北京、上海、广州等19个城市已启动“首届房产双十一购房季”的线上预订，参与房企逾50家。
这是“双十一”这一电子商务概念首次运用到房地产营销中。分析人士指出，一方面，年末往往是传统的房地产销售淡季，房地产企业对营销的空前重视，体现出其急于出货的心态。另一方面，今年前三季度市场冷淡，房企销售业绩普遍不佳，资金状况也受到影响。
来自国家统计局的数据显示，今年前三季度，全国商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%。同期，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%。而去年同期的涨幅为28.7%。
京城某房地产企业营销负责人向中国证券报记者表示，从时机上看，压抑了大半年的需求正在逐渐释放，今年最后两个月将是房地产企业加快销售、冲击年度业绩的最好机会。
“如果成交量一直往上走，过一段时间房价就会抬高，反过来再抑制需求，到时候如果没有其他政策利好，房子就不那么好卖了。”上述开发商表示，为了冲击销售量，开发商多倾向于“平价出货”。他表示，大部分同行都认为，当前市场已见底。
在供需双方均做出“底部”判断的情况下，市场预期可能出现明显变化。融创中国北京区营销总经理楼艳青表示，从融创在售的枫丹壹号、西长安壹号等项目来看，客户的来访和排号数量明显增多，成交周期也明显缩短。碧桂园相关负责人也介绍，其上月推出的首个环北京项目九龙湾市场反应好于预期。
来自统计局的数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月呈现上涨。且与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨了86.4%，接近翻倍。
针对年末“暖冬”行情的说法，多数业内人士指出，其实质在于政策利好和房企“走量”的叠加影响，但指望市场重现爆发式增长并不现实。在供需逆转的大势下，市场恐难以快速从底部走出。
来源：中国经营网
